Актуальные вопросы

Исключительное право на приватизацию касается всего земельного участка, предоставленного собственнику в аренду, либо лишь части земельного участка под самим объектом недвижимости?

Исходя из части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Как предусмотрено частью 7 статьи 36 Кодекса, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно части 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Собственник недвижимости имеет право на выкуп всего земельного участка, предоставленного в аренду. ( Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 августа 2004 г . N 4345/04).

Имеется ли право на приватизацию земельного участка у собственника объекта недвижимости, возведенного на арендованном участке?

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 28 и 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в т.ч. и объектов, возведенных собственником на арендованных участках ( Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 2004 г . N 10000/04).

Если собственник недвижимости заключил договор аренды земельного участка, лишается ли он возможности на основании п. 1 ст. 36 зк приватизировать такой участок?

Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 3К РФ ( Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г . N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2007 г . N 1855/07 )

Какие обстоятельства являются препятствием для приватизации земельного участка собственником объекта недвижимого имущества?

Реализуя свою конституционную обязанность, федеральный законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, статьей 15 Земельного кодекса Российской Федерации для указанных лиц введен запрет на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, а согласно пункту 5 его статьи 28 земельные участки им предоставляются в собственность только за плату, т.е. не могут передаваться безвозмездно - в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде случаев имеют такое право.

Кроме того, действующим законодательством для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц предусмотрены определенные ограничения в отношении права собственности на земельные участки некоторых категорий. Так, согласно статье 8 Федерального закона от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды. Аналогичная норма, распространяющаяся также на юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, содержится в статье 3 Федерального закона от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г . N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы")

Если лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей ( Определение Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г . N 187-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гудкова Виктора Александровича на нарушение его конституционных прав положением пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации")

В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г . N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")

Допускается ли отчуждение земельного участка его собственником отдельно от находящихся на нем зданий в случае, если последние также принадлежат ему на праве собственности?

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г . N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Кто и каким образом определяет стоимость изымаемого у частного собственника земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества?

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9). ( Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г . N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")

В каких случаях арендатору земельного участка не требуется согласие арендодателя на сдачу участка в субаренду?

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. ( Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г . N 11"О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Каковы правовые последствия неуведомления арендатором земельного участка арендодателя о передаче своих прав третьему лицу?

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков. ( Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г . N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")

Какими способами возможна передача арендатором прав аренды земельного участка?

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив. ( Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

Могут ли основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка (заключенного на срок менее пяти лет) по требованию арендодателя быть не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора?

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии в частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

Может ли быть в договоре аренды земельного участка, заключенном на срок менее пяти лет, предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок?

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

Могут ли быть в договоре аренды земельного участка, заключенном на срок менее пяти лет, предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке?

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

Если основанием расторжения договора аренды земельного участка (заключенного на срок менее пяти лет) является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, какие действия должен совершить арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении такого договора?

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

При каких условиях может быть реализовано преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка?

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой")

Может ли договор аренды земельного участка с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества быть признан крупной сделкой для арендодателя?

Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой)

Препятствует ли заключению договора аренды земельного участка наличие на таком участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности третьему лицу?

Наличие объектов недвижимости на спорном участке, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, препятствует заключению договора аренды с обществом, так как нарушает предусмотренное законом право собственника объектов недвижимости на использование той части участка, которая необходима для эксплуатации такой недвижимости. ( Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 декабря 2006 г . N 10240/06)

Можно ли взыскать убытки, связанные с отменой органом публичной власти своего же собственного правового акта о предварительном согласовании мест размещения объектов?

В силу статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июля 2006 г . N 3958/06)

Действующим земельным законодательством предусмотрена возможность возмещения гражданам или юридическим лицам расходов, понесенных ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, если в последующем такое решение в судебном порядке будет признано недействительным (пункт 9 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации). ( Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 апреля 2006 г . N 12359/05)

Каковы правовые последствия отсутствия государственной регистрации подписанного сторонами договора аренды земельного участка в том случае, если договор подлежит регистрации?

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. ( Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г . N 59
"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Подлежит ли государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды земельного участка?

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. ( Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г . N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Могут ли земли сельскохозяйственного назначения, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, отчуждаться в пользу юридических лиц?

Земельным кодексом Российской Федерации установлено предоставление земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства только гражданам, следовательно, земельные участки, предоставленные для крестьянского (фермерского) хозяйства, не могут предоставляться и отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
( Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 ноября 2007 г . N 14933/07).

Может ли договор купли-продажи земельного участка быть признан недействительным (ничтожным), если земельный участок входит в состав земель особо охраняемых территорий?

Если земельный участок, в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, относится к землям ограниченным в обороте, то в силу требований пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов.

(Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 октября 2007 г . N 12719/07)

Возможно ли приобретение собственником здания права собственности на земельный участок с объектом археологического наследия?

В силу статей 94, 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

В силу части 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте, если федеральным законодательством разрешено такое предоставление.

Пунктом 2 статьи 49 Федерального закона от 25.06.2002 предусмотрено, что объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков ( Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 13 марта 2007 г . N 15355/06)

Каковы последствия отказа органа государственной власти и местного самоуправления собственнику здания в приобретении в собственность земельного участка, на котором расположено здание?

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. ( Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г . N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства")